Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 Земельного Кодекса (далее - ЗК РФ).
Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).
Публичный сервитут устанавливается в соответствии с ЗК РФ. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются.
Согласно ст. 274 Гражданского кодекса - Сервитут это право ограниченного пользования чужим земельным участком.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Это право использовать чужую собственность: земельный участок, жилое или нежилое помещение в своих (частный сервитут) или в общественных целях (публичный сервитут), для осуществления прохода, проезда, прокладки коммуникаций и т. д.
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Установление сервитутов характерно, к примеру, для коттеджных поселков и садоводств, когда земельный участок окружен другими участками и к нему отсутствует доступ с улицы — то есть не могут попасть ни собственник, ни экстренные службы: пожарная, скорая помощь.
В подобных случаях, когда иной вариант решения проблемы отсутствует, одного или нескольких владельцев земельных участков обязывают выделить землю в пользование, то есть устанавливают обременение в виде сервитута. При этом собственники таких участков не лишаются прав владения, пользования и распоряжения землей.
Сервитут может быть установлен как добровольно — через заключение договора с собственником земельного участка, так и принудительно — через судебную инстанцию либо через нормативный акт органов государственной власти регионов, местного самоуправления.
Независимо от способа установления, сервитут может быть срочным — тогда устанавливается срок действия обременения — и может быть бессрочным, без установления срока действия.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут (их называют обладателями сервитута), плату за пользование своим участком.
Сервитут подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, а сведения об обременении вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Если предстоит добровольная регистрация обременения — через договор, кроме договора сторонам потребуются паспорта (для удостоверения личности участников сделки), выписка из ЕГРН либо свидетельство о праве собственности на земельный участок (для подтверждения права собственности), межевой план земельного участка, на который будет наложено обременение (для конкретизации площади наложения сервитута), заявление по форме (для инициации соответствующего регистрационного действия), а также чек на уплату государственной пошлины.
В случае, если устанавливается публичный сервитут, заключение договора, а также обращение в Росреестр гражданам и юридическим лицам не требуется.
Сервитут накладывают региональные, муниципальные органы власти, для чего принимают нормативный акт, в котором перечисляются все основные условия обременения. Далее информация передается в Росреестр, и сведения о сервитуте фиксируются в ЕГРН.
Обладатель сервитута не может никаким способом распоряжаться землей, на которую наложено обременение, кроме срочного или бессрочного пользования. Права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику.
Сервитут может быть прекращен досрочно по требованию собственника, если отпали основания для установления такого обременения либо при установленном сервитуте стало невозможно пользоваться земельным участком по его целевому назначению. Для прекращения сервитута по данному основанию собственник земли обращается в суд.
