На заседании президентского Совета по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства рассматривались поправки к нормам Гражданского кодекса о вещных правах.
Ключевым видом недвижимого имущества предложили считать земельный участок, а любые постройки, возведённые на нём, по общему правилу — его составной частью. Это сказано в поправках к нормам Гражданского кодекса о вещных правах. Вышеописанный принцип единого объекта характерен для большинства ключевых зарубежных юрисдикций.
Согласно этому принципу, постройки (здания, сооружения, объекты незавершённого строительства) могут признаваться самостоятельными вещами только тогда, когда в соответствии с законом за лицом, не являющимся собственником участка, но возведшим постройку с согласия собственника, признаётся возможность приобретения права собственности на постройку, возведённую на чужой земле. К таким случаям будет относиться в первую очередь возведение построек арендатором участка, который был предоставлен его собственником под строительство.
Как отметил на заседании руководитель рабочей группы по совершенствованию законодательства о вещных правах Василий Витрянский, судебная практика показывает, что «объекты, зарегистрированные в реестре как недвижимые вещи, зачастую признаются судами движимыми вещами или даже не вещами, а составными частями земельного участка. Например, суды признавали, что не являются недвижимыми вещами асфальтированные площадки, заборы, оросительные системы и прочее».
Также Витрянский пояснил, судебная практика иногда признаёт недвижимыми вещами объекты, на которые отсутствует госрегистрация в реестре недвижимости. Например, недвижимостью признавались подъёмные краны и производственное оборудование.
Поправки в Гражданский кодекс призваны исключить подобные случаи.
Вещное право — подотрасль гражданского права, оно обеспечивает возможность его обладателю извлекать полезные свойства из того, чем он обладает. Собственник владеет и распоряжается объектом по своему усмотрению, но в рамках закона.
Есть три группы вещных прав: собственности, на ограниченные вещные права и на право земельного участка. Также под вещным правом понимают совокупность норм, регулирующих субъективное право собственности и иные субъективные вещные права. В отечественном праве большинство таких норм сосредоточено во втором разделе Гражданского кодекса.
Глава о новых критериях объектов недвижимости в ближайшее время появится в Гражданском кодексе (ГК), заявил глава Совета при Президенте по кодификации гражданского законодательства, председатель Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников.
«Возникает много дискуссий, какие объекты являются недвижимостью, а какие нет. В Гражданском кодексе появится целая глава, в которой будут даны критерии объектам недвижимости», - отметил Крашенинников, выступая на заседании совета в Екатеринбурге.
Законопроект, который одобрил совет, разработан и внесён в Правительство Министерством экономического развития. В ведомстве предложили уточнить понятие «объекта недвижимости», увязать это понятие с иными понятиями, используемыми в других отраслях законодательства: «объект капитального строительства», «строение», «здание», «сооружение». Кроме того, в министерстве считают необходимым установить порядок образования нового объекта недвижимости.
Действующие положения ГК содержат следующие понятия недвижимой вещи: недвижимыми вещами признаются земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, помещения, машино-места, а также иные объекты, неразрывно связанные с земельным участком, то есть объекты, перемещение которых без причинения им несоразмерного ущерба невозможно. Кроме того, к недвижимым вещам законом может быть отнесено иное имущество (статья 130 ГК РФ).
Подобное регулирование за несколько десятилетий продемонстрировало свою недостаточность. Важнейшее для гражданского оборота понятие недвижимой вещи является чрезвычайно расплывчатым и неопределённым. Так, судебная практика свидетельствует о том, что объекты, зарегистрированные в реестре как недвижимые вещи, зачастую признаются судами не недвижимостью, а движимыми вещами или даже не вещами, а составными частями земельного участка (асфальтированные площадки, заборы, оросительные системы).
С другой стороны, судебная практика иногда признаёт недвижимыми вещами объекты, государственная регистрация на которые в реестре недвижимости отсутствует. При этом сама по себе правомерность отнесения подобных объектов к недвижимым вещам неочевидна (подъёмные краны, производственное оборудование).
Таким образом, законопроектом в ГК РФ вводится глава 6.1, которая содержит детальное регулирование отдельных видов недвижимых вещей (земельных участков, зданий и сооружений, объектов незавершённого строительства, помещений и машино-мест, единых недвижимых комплексов). Положения о каждом из указанных видов недвижимых вещей построены по следующему принципу: излагаются правила о возникновении соответствующих вещей, их физическом и юридическом изменении, а также о порядке прекращения отдельных видов недвижимого имущества.
Ключевым аспектом является государственная регистрация первоначального права на объект. Именно с момента такой регистрации земельный участок, здание, помещение считаются существующими как объект гражданских прав — недвижимая вещь. Указанные нормы имеют своей целью недвусмысленно прояснить для правоприменительной практики целый ряд вопросов, касающихся момента и порядка признания тех или иных материальных объектов недвижимыми вещами.
В проект также включено правило о том, что если право собственности на земельный участок и на здание на нём принадлежат одному лицу, то здание как недвижимая вещь прекращает своё существование и становится составной частью соответствующего земельного участка.
В заключении совета сказано, что при рассмотрении документа в Государственной Думе необходимо синхронизировать его с президентским блоком поправок в Гражданский кодекс по вещным правам, который был внесён на рассмотрение Госдумы ещё в 2012 году и принят в первом чтении, а затем разделён на блоки.
