Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов

Уважаемые заявители! Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю предлагает Вашему вниманию информацию по вопросу передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного по результатам торгов, обозначенную в письме Росреестра от 19 ноября 2019 г.  № 14-11261-ГЕ/19 (вместе с письмом Росреестра от 14.10.2019 №14-10057-ГЕ/19, Департамента недвижимости Минэкономразвития России от 14.11.2019 №Д23и-39422 «О применении положений статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации»

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами;

- на основании пункта 9 статьи 22 ЗК при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления;

- передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по соответствующему договору, в том числе заключенному по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, третьему лицу возможна при аренде такого земельного участка на срок более чем пять лет.

Вместе с тем анализ судебной практики показывает, что суды придерживаются иной позиции по комментируемому вопросу (например, Определение Верховного суда Российской Федерации от 21.06.2018 N 308-ЭС18-7782 по делу N А53-21595/2017, решение Арбитражного суда Волгоградской области от 29.08.2018 по делу N А12-22426/2018, постановление Двенадцатого арбитражного суда от 23.11.2018 по делу N А12-22426/2018, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2019 N 15АП-2756/2019).

Так, в постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2019 №15АП-2756/2019 (постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.08.2019 №Ф08-5967/2019 решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.01.2019 по делу №А53-34881/2018, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2019 №15АП-2756/2019 оставлены без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения) указано, что «диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 ЗК, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению на торгах и фактически заключенному на них».

Письмо Росреестра от 19 ноября 2019 г.  № 14-11261-ГЕ/19