Уважаемые заявители! Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю предлагает Вашему вниманию информацию по вопросу применения части 1.2 статьи 19 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 - ФЗ «О государственной регистрации» (далее – Закон о недвижимости) в случае реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, изложенную в письмах Управления Росреестра от 15.05.2019 № 14-04663-ГЕ/19 и Минэкономразвития России от 21.05.2019 № ОГ-Д23и-4681.
По мнению Управления, в случае реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (в том числе сведения, о котором содержатся в ЕГРН) в отношении него должны быть осуществлены государственный кадастровый учет и государственная регистрация права на основании соответствующих заявления и документов, направленных органом государственной власти (органом местного самоуправления) в орган регистрации прав в порядке, установленном частью 1.2 статьи 19 Закона о недвижимости.
В этой связи отмечаем следующее.
Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В этой связи, учитывая также позицию Департамента недвижимости Минэкономразвития России, изложенную в письме от 20.02.2014 № Д23и-478, мнение Росреестра, согласованное с Минэкономразвития и доведенное до территориальных органов Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра» и его филиалов, по вопросу осуществления государственного кадастрового учета объектов недвижимости в результате их реконструкции, на наш взгляд:
- если в результате реконструкции объекта недвижимости образован новый объект недвижимости (например, два здания были объединены в один объект недвижимости — одно здание), в том числе в связи с изменением вида объекта недвижимости (например, в результате реконструкции объекта незавершенного строительства образовано здание), осуществляется постановка на государственный кадастровый учет такого объекта недвижимости;
- если в результате реконструкции объекта недвижимости только изменены его характеристики, предусмотренные статьей 8 Закона о недвижимости, в отношении реконструируемого объекта недвижимости осуществляется кадастровый учет изменений сведений о нем, содержащихся в ЕГРН (также может быть осуществлено и иное учетное действие, например, при надстройке этажа в многоквартирном доме).
Как усматривается из рассматриваемого обращения, посредством реконструкции Жилого дома изменены его характеристики, в частности, площадь, новый объект недвижимости не образован.
В силу статьи 14 Закона о недвижимости:
- государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом о недвижимости случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о недвижимости порядке;
- основанием для осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением основных характеристик здания является технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке;
- государственный кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости осуществляется без одновременной государственной регистрации прав.
Исходя из положений части 2 статьи 15 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости осуществляется по заявлению собственника объекта недвижимости.
Учитывая положения статьи 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, в случае реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания реконструкции этого объекта индивидуального жилищного строительства (к которому прилагается в том числе технический план объекта индивидуального жилищношо строительства), по результатам рассмотрения которого указанный орган в том числе направляет застройщику уведомление о соответствии реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства.
Частью 1.2 статьи 19 Закона о недвижимости установлена обязанность уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа государственной власти (органа местного самоуправления) в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства направлять в орган регистрации прав заявление и документы, необходимые для осуществления учетно-регистрационных действий в отношении соответствующего объекта индивидуального жилищного строительства;
Предусмотрена возможность застройщика самостоятельно представить заявление об осуществлении учетно-регистрационных действий в отношении объекта индивидуального жилищного строительства в случае, если такие заявление и документы не были направлены уполномоченным на выдачу разрешений на строительство органом государственной власти (органом местного самоуправления); при этом документы, необходимые для осуществления таких действий, запрашиваются органом регистрации прав в уполномоченном на выдачу разрешений на строительство органе государственной власти (органе местного самоуправления).
Учитывая изложенное, в целях осуществления государственного кадастрового учета изменений (без государственной регистрации права) в связи с реконструкцией Жилого дома в орган регистрации прав соответствующие заявление и документы должны быть направлены также уполномоченным на выдачу разрешений на строительство органом государственной власти (органом местного самоуправления) в порядке, установленным частью 1.2 статьи 19 Закона о недвижимости. При этом с указанным заявлением в орган регистрации прав вправе обратиться также правообладатель Жилого дома; уведомление об окончании реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, а также технический план, необходимые для осуществления соответствующих учетных действий запрашиваются органом регистрации прав в уполномоченном на выдачу разрешений на строительство органе государственной власти (органе местного самоуправления), в случае, если такие документы не будут представлены правообладателем Жилого дома.
Письмо Управления Росреестра от 15.05.2019 № 14-04663-ГЕ/19 и Минэкономразвития России от 21.05.2019 № ОГ-Д23и-4681
