Риски зависят, прежде всего, от разновидности жилплощади. Одно дело, если планируется покупка квартиры, в которой уже живут люди, и совсем другие проблемы могут быть у покупателя, желающего стать собственником жилья в строящемся доме.
Вторичный рынок
При покупке вторичной недвижимости нужно учитывать:
- добропорядочность продавца;
- законность приобретения квартиры продавцом;
- наличие имущественного спора, связанного с приобретаемой жилплощадью;
- финансовое положение хозяина квартиры;
- способ оплаты.
Начать проверку можно с правоустанавливающих документов, в которых прописано, кто собственник квартиры и каким образом он им стал.
Если вам, как покупателю, предоставили не оригиналы
документов, а их дубликаты или копии, необходимо иметь в виду, что
документы могут оказаться поддельными, и настоящие владельцы могут не
подозревать, что их собственность продается.
Необходимо внимательно отнестись к кругу полномочий представителя, если договор подписывается по доверенности. Нередки случаи подписания сделок или получения оплаты по сделке представителями сторон в отсутствие переданных на то полномочий.
Следующий момент – проверка адекватности продавца. Покупатель должен быть уверен, что человек, с которым планируется сделка, является дееспособным, не болеет психическими и другими заболеваниями, влияющими на восприятие действительности. Продавец должен понимать условия сделки, у него не помешает попросить справку, подтверждающую его психическое здоровье.
Также к рискам относятся связанные с квартирой судебные разбирательства, особенно если продавец – ответчик. Плохо, если есть какие-либо ограничения в отношении жилплощади, например, квартира арестована судом. Минусом будет и наличие действующих исполнительных производств по отношению к продавцу жилья.
Покупателя должно насторожить и то обстоятельство, если его вдруг
торопят с подписанием документов, или недвижимость продается намного
меньше обычной рыночной цены без достаточных для этого оснований. Это
может быть связано с тем, что на недвижимую вещь наложен арест,
например, в связи с долгами продавца или наличием какого-либо судебного
спора. В этом случае рекомендуется позаботиться о безопасности сделки, и,
прежде чем отдать задаток, убедиться, что недвижимое имущество не
находится под арестом или есть другие обременения (ограничения).
Информацию в режиме онлайн можно получить на сайте Росреестра
https://rosreestr.ru/site/ бесплатно. Для этого необходимо войти на сайт и
выбрать вкладку «Физические лица» - «Сервисы» - «Справочная информация
по объектам недвижимости в режиме «online». Сведения о наличии запретов
можно также получить посредством обращения в многофункциональный
центр за предоставлением информации из Единого государственного реестра
недвижимости по приобретаемому объекту недвижимости.
Также к открытым интернет - источникам относятся сайты местных судов, сайт судебных приставов, также можно получить выписки из единого госреестра недвижимости.
Неоплаченные долги продавца и возбужденные исполнительные производства должны насторожить покупателя, ведь финансовые проблемы хозяина квартиры могут привести к его банкротству. В этом случае кредиторы постараются добиться, чтобы сделка продажи жилья была признана недействительной. Однако судебная практика свидетельствует в пользу добросовестного выгодоприобретателя: жилплощадь обычно остается у покупателя. Важно только, чтобы суд убедился в его добросовестности. Покупателю придется аргументировать свою позицию: показать, что он проверял продавца и документы на квартиру, никого не обманывал и законы не нарушал. При этом сумма сделки должна соответствовать рыночной стоимости жилья. Плохо, если есть расхождения между суммой прописанной на бумаге и заплаченной продавцу.
Покупка недвижимости — это всегда серьезное вложение средств, поэтому необходимо дождаться, когда арест будет снят, и только после этого
подписывать договор и производить оплату по сделке.
Риски при покупке жилья в новостройке
Когда квартира приобретается на этапе строительства многоэтажного дома, рисков значительно меньше. Здесь главное не столкнуться с замораживанием строительства по причине ухудшения финансового положения застройщика. Поэтому покупать квартиру в новостройке можно, только если возведение объекта ведет крупный и проверенный девелопер. Покупать желательно непосредственно у застройщика, приобретение жилья через уступку прав – более сложный вариант. В этом случае нужно убедиться, что первый покупатель выполнил все свои финансовые обязательства перед девелопером, а также подстраховаться от «двойной продажи».
Искать подводные камни нужно примерно так же, как было описано в случае со вторичной недвижимостью.
Но вернемся к основному риску – к банкротству застройщика. Если все же выбор оказался неудачным и девелопер обанкротился, покупателю придется доказывать в суде, что он имеет право на оплаченные квадратные метры. Для этого понадобится договор дольщика и документальное подтверждение оплаты. Замена несостоятельного застройщика на нового сама по себе еще ничего не гарантирует. Квартиры получат только дольщики, которые смогли попасть в реестр требований кредиторов.
