Доверительное управление

Доверительное управление – один из видов обременение земли. Оно регистрируется в органах Росреестра.

При доверительном управлении: 

·                     распоряжением землёй занимается лицо, назначенное собственником земельного участка (управляющий):

o                  пункт 4 статьи 209 ГК РФ

·                     управляющий в самостоятельном порядке и от своего имени занимается выполнением обязанностей, связанных с  наиболее эффективным воплощением:

o                  или правомочий собственника

o                  или интересов третьего лица (выгодоприобретателя)

·                     передача имущества в доверительное управление не влечёт перехода права собственности на него к доверительному управляющему не меняет содержания прав собственника на это имущество

·                     правомочия доверительного управляющего:

o                  возникают не из акта передачи ему этих полномочий от собственника

o                  появляются в силу договора

·                     отношения по доверительному управлению не выражают вещно-правовой характер, хотя внешние признаки для такой оценки есть

При заключении договора доверительного управления не нарушается главное ограничение – земельный участок не переходит в частную собственность (пункт 2 статьи 27 ЗК РФ). Сменить собственника по такому договору вообще нельзя.

Заключение договора доверительного управления разрешено законом. Это косвенно подтверждается в статье 1013 ГК РФ. В ней, в числе объектов договора доверительного управления, названы предприятия и имущественные комплексы, которые могут включать и обычно имеют земельные участки.

Вопросам доверительного управления посвящено несколько норм законов:

·                     в статье 16 ФЗ № 101

o                  говорится о том, что ранее заключённые договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ и пункта 2 статьи 9 этого Закона в течение 2 лет со дня вступления его в силу

·                     в федеральном законе № 10-ФЗ от 7 марта 2005 года:

o                  срок приведения договоров аренды земельных долей продлен до 4 лет

o                  если же этого не произойдет, то к таким договорам будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом

o                  регистрации таких договоров не нужна

Получается, что ранее заключенные договоры аренды признаются договорами доверительного управления, так как:

·                     арендатор рассматривается как доверительный управляющий

·                     к арендодателю можно применить понятие «выгодоприобретатель»

·                     к арендной плате – применить понятие «выгода по договору»

В вопросах смены правового режима ряд базовых элементов договоров доверительного управления и аренды не совпадают:

·                     арендная плата и вознаграждение по договору доверительного управления имеют разный режим, так как не совпадает их экономическое значение:

o                  арендная плата, по общему правилу, включается в себестоимость

o                  вознаграждение управляющего в себестоимость не включается

·                     несовпадение цели договора:

o                  влечёт различие прав и обязанностей

o                  влияет на объем прав сторон и т.п.

Норма о распространении правил договора доверительного управления на ранее заключенные договоры аренды земельных долей касается только тех случаев, когда договоры аренды не были приведены в соответствие с действующим гражданским законодательством.

Практика доверительного управления применяется обычно за рубежом. В России намного реже, особенно редко таким договором  пользуются физические лица.