Градостроительное зонирование и градостроительные регламенты

При градостроительном зонировании территории поселений дробятся на отдельные части, называемыми территориальными зонами. Его порядок установлен ГрК РФ (статья 34).

Территориальной зоны обладают индивидуальными признаками, которые  обусловлены условиями их образования. Среди главных из них выделяются следующие:

·         объединение в границах каждой территориальной зоны (внутри зоны) земельных участков со схожими правилами эксплуатации и объектов капитального строительства со схожим назначением:

o    по ВРИ ЗУ

o    по назначению объектов капитального строительства (ОКС)

ВРИ ЗУ скомплектованы в 3 группы:

1.     основные

2.     условно разрешённые

3.     вспомогательные

Из названий групп несложно выделить приоритетную группу видов эксплуатации участков – это основные ВРИ. Они определяют главное назначение зоны.

Территориальные зоны имеют границы (пункт 2 статьи 34 ГрК РФ). Они определяются при подготовке ПЗЗ с учётом:

·         сочетания видов существующего и планируемого использования ЗУ И ОКС

·         наличия функциональных зон и параметров их планировочного развития, определённых генеральным планом города/ородского округа, схемой территориального планирования муниципального района

·         сложившейся планировки территории и существующего землепользования

·         планируемых изменений границ земель разных категорий в соответствии с документами территориального планирования и с документацией по планировке территории

В территориальной зоне вводятся разрешительные и ограничительные меры:

·         по использованию и застройке земельных участков

·         при реконструкции существующих объектов капитального строительства

Для участков – ограничения по площадям (предельные размеры) Для строящихся ОКС и при реконструкции существующих объектов:

·         красные линии застройки

·         разрешённые параметры строительства (допустимая высотность объектов и др.)

Потенциал территориальной зон:

·         для земельных участков:

o    право на изменение ВРИ на вид из состава видов территориальной зоны

o    изменение ВРИ:

1.     или в простой заявительной форме, если вид выбран из основной группы ВРИ

2.     или через процедуру публичных слушаний, если вид использования выбран из группы условно разрешённых ВРИ

o    вспомогательные виды выбираются только совместно с основным или с условно разрешённым ВРИ

·         для объектов капитального строительства/реконструкции:

o    изменение разрешённых параметров строительства/реконструкции объектов через процедуру публичных слушаний

Перечисленные признаки территориальной зоны составляет её полноформатный правой режим, иначе называемый градостроительным регламентом:

·         ВРИ ЗУ

·         ВРИ объектов капитального строительства

·         предельные размеры ЗУ

·         предельные параметрами разрешённого строительства, реконструкции ОКС

·         ограничения, установленные законодательством РФ

Предельные (минимальные и/или максимальные) размеры ЗУ и предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции ОКС могут включать показатели:

·         минимальные отступы от границ ЗУ

·         предельное количество этажей

·         предельную высоту

·         максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка

·         другие

Градостроительный регламент территориальной зоны един для всех участков и объектов капитального строительства. Градрегламенты разных территориаольых зон различны.

Состав любой из территориальных зон определяется двумя правовыми положениями:

1.     ПЗЗ (правилами землепользования застройки) поселения

2.     градостроительным регламентом, установленным ПЗЗ

Применяемые совместно, они учитывают ограничения, установленные законодательством (градостроительным, земельным, природоохранным, санитарным, иным специальным законодательством и нормами).