Ипотека в силу закона

Земельная ипотека в силу закона (законная аптека) – целевой займ на покупку участка. Ипотечный кредит банк оформляет под залог. Им становится надел, купленный на взятые кредитные средства. Участок остаётся в залоге у банка до тех пор, пока долг не будет выплачен полностью (пункт 1 статьи 338 ГК РФ).

При оформлении ипотеки между заёмщиком и банком подписывается ипотечный договор. Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества.

Договор ипотеки, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации. В Росреестре регистрируется только договор купли/продажи земельного участка.

Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 20 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) №102-ФЗ). У надела при этом появляется обременение (ипотека). Оно возникает автоматически с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок (пункт 2 статьи 11 №102-ФЗ). Право собственности на участок  и его обременение регистрируются одновременно.

На участке можно заниматься строительством. Разрешение банка, отчёт перед ним о ходе работ не требуются. Ипотека распространяется на все сооружения и здания, построенные на участке (сатья 64.2 №102-ФЗ).

В случае образования у заёмщика крупной задолженности банк имеет право продать землю вместе с уже построенными на ней зданиями. Они выставляяются банком на торги, а вырученные средства идут на возмещение задолженности.

У владельца участка обременение ипотекой есть право на распоряжение земельным наделом:

·                     сдать в аренду

·                     продать

Договор купли продажи земельного участка с обременением можно будет заключить после перевода долга по ипотеке на покупателя. Это возможно только при согласии банка-кредитора.

Обременение участка ипотекой снимается после её погашения.

2. Ипотека в силу договора

Договорная ипотека возникает на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке – не самостоятельное обязательство, а такой, по которому обязательство устанавливает:

·                     или договор займа

·                     или кредитный договор

·                     или другое соглашение

Ипотека в силу договора возникает, когда покупатель-заёмщик:

·                     оформляет земельный участок, который покупается за кредитные средства, в свою собственность:

o                  при этом он получает  участок без обременения

o                  передаёт  банку пакет документов на участок или другую недвижимость, которые в перспективе станут предметом залога

·                     совместно с банком составляет и регистрирует ипотечный договор:

o                  после этого на имущество накладывается обременение, а ипотека вступает в силу

То есть ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Этим она отличается от законной ипотеки, которая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с договором купли/продажи земельного участка.

Обременение ипотекой в силу договора снимается в ЕГРН после погашения заёмщиком долга и представления в Росреестр закладной из банка, свидельствующей об отсутствии задолженности.  

В период действия ипотеки заёмщик вправе распоряжаться земельным участком без его отчуждения и переоформления.