Объекты, включаемые в границы КРТ жилой застройки
В границы территории, в отношении которой принимается решение о КРТ жилой застройки, могут быть включены (пункт 2 статьи 65 ГрК РФ):
1. многоквартирные дома
o характеристики таких домов представлены ниже
2. ЗУ в границах элемента планировочной структуры поселения/городского округа и расположенные на них объекты недвижимого имущества:
o объекты недвижимости на таких ЗУ не являются многоквартирными домами, указанными в пункте 1
Характеристики многоквартирных домов, включаемых в решение о КРТ жилой застройки
· дома признаны аварийными
· дома признаны подлежащими сносу или реконструкции
· дома, не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ, исходя из одного или нескольких следующих требований:
o физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) превышает значение, определённое субъектом РФ
o совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества, в расчёте на 1 м2 общей площади жилых помещений превышает стоимость, определённую нормативным правовым актом субъекта РФ
o дома построены в период индустриального домостроения – по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий
o ограниченно работоспособное техническое состояние домов (порядок признания устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства)
o отсутствие в домах централизованных систем инженерно-технического обеспечения
Запреты на изъятие ЗУ в целях КРТ жилой застройки
Не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ:
· ЗУ, расположенные в границах территории для КРТ:
1. предназначенные для размещения объектов федерального значения
2. с расположенными на участках объектами федерального значения:
§ за исключением случаев согласования включения указанных ЗУ в границы территории, подлежащей комплексному развитию, с федеральными органами исполнительной власти, иными организациями, которым в соответствии с федеральными законами и решениями Правительства РФ предоставлены полномочия по распоряжению указанными ЗУ (порядок данного согласования устанавливается Правительством РФ)
· ЗУ с многоквартирными домами, не предусмотренные часть 2 пункта 1 статьи 65 ГрК РФ)
o также жилые помещения в таких многоквартирных домах
· иные объекты недвижимого имущества, определённые:
o Правительством РФ
o нормативным правовым актом субъекта РФ
В границы КРТ также не включаются ЗУ с расположенными на них:
· жилыми домами блокированной застройки
· объектами ИЖС
· садовыми домами
Изъятие для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ:
· индивидуальных жилых домов
· садовых домов
· домов блокированной жилой застройки
возможно в случаях:
1. признания объектов аварийными
2. их ненадлежащего технического состояния
3. отсутствия в домах систем инженерно-технического обеспечения
Такие дома могут признать непригодными для проживания. Как и с аварийными многоэтажками, согласия собственника на снос не требуется, но владельцу должны предложить компенсацию.
Если расположенный в границах КРТ дом и землю под ним не включили в программу, то собственник может сам подать заявку на участие. Закон предусматривает такую возможность и для тех, кто не менее 5 лет арендует или безвозмездно пользуется государственным или муниципальным земельным участком.
Органы региональной власти или органы местного самоуправления, принявшие решение об изъятии недвижимости в целях КРТ, обязаны (статья 56.12 ЗК РФ):
1. опубликовать решение в СМИ
2. направить собственникам изымаемой недвижимости копию решения:
o в течении 7 рабочих дней со дня принятия
3. обратиться в суд об изъятии недвижимости и о прекращении права собственности на неё:
o если в течение 1 месяца собственники недвижимости не заключат соглашение о ее выкупной цене и о размере убытков, подлежащих возмещению
На изъятые объекты будет регистрироваться право собственности:
1. или Российской Федерации
2. или субъекта РФ
3. или муниципального образования
Нововведения в ЖК РФ при осуществлении КРТ жилой застройки
ФЗ № 494-ФЗ предусматривает порядок обеспечения жилищных прав граждан при осуществлении КРТ жилой застройки:
· введён единый механизм КРТ сноса аварийного и ветхого жилья
· регионы получили:
o право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов с учетом мнения жителей
o полномочия по определению технических характеристик многоквартирных домов, которые могут быть включены в эти программы
Цель поправок – создание механизма для ускоренного расселения аварийного и ветхого жилья и обеспечение комфорта городской среды с сохранением интересов жильцов.
При реконструкции целых кварталов, предусмотренной КРТ, жители получат не просто квартиру в отдельно стоящем новом доме, но и:
· обновленные коммуникации
· благоустройство
· зоны рекреации
· социальную инфраструктуру
Новый закон предоставляет гражданам гарантии:
1. административные – в виде права голосовать на общих собраниях собственников за участие в программе КРТ
2. финансовые – в виде:
o денежного возмещения
o квартиры с зачётом возмещения
o равнозначного жилья
Для проведения собрания по вопросу включения многоквартирного дома в программу КРТ нужно, чтобы на него пришли больше половины жильцов. Для решения вопроса необходимы 2/3 голосов всех жильцов, а не только участников собрания. Учитываются голоса как собственников, так и нанимателей квартир, голосующих как представители собственников.
Проект решения о КРТ публикуется на сайте:
· местной администрации
· регионального правительства
В проекте будет список домов, которые собираются расселить. Пока документацию не утвердили, можно исключить дом из программы КРТ. Потом будет поздно.
Права собственников
У собственника есть право выбора между равноценным денежным возмещением стоимости квартиры и равноценным жильем. Решение о компенсации принимает собственник.
В соответствии с требованиями ФЗ №494-ФЗ, в Жилищный кодекс РФ внесена статья 32.1. В ней прописаны новые нормы о возмещении и предоставлении равноценных жилых помещений в обеспечение прав граждан при осуществлении КРТ жилой застройки:
· собственникам, освобождающим свои помещения многоквартирном доме, попавшем под КРТ, будет предоставлено:
o или равноценное возмещение
o или другое жилое помещение
· собственникам жилых помещений, взамен освобождаемых ими жилых помещений, предоставляется возмещение (часть 7 статьи 32 ЖК РФ):
o если у собственника жилого помещения нет в собственности иных жилых помещений, то, по его заявлению, после возмещения в денежной форме, за ним сохраняется право пользования освобождаемым жилым помещением на срок не более чем 6 месяцев, если более продолжительный срок не определён в договоре (часть 6 и часть 10 статьи 32 ЖК РФ)
o нанимателю жилого помещения взамен освобождаемого им жилого помещения предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма:
§ общая площадь, жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше общей площади, жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении
§ при наличии письменного заявления нанимателя жилого помещения другое жилое помещение может быть предоставлено ему на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность
Нормативным правовым актом субъекта РФ может быть предусмотрено право собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений на получение равнозначного жилого помещения
Могут быть предусмотрены дополнительные меры поддержки собственников по обеспечению жилыми помещениями, предусмотренные:
· нормативным правовым актом РФ
· нормативным правовым актом субъекта РФ
· муниципальными правовыми актами
Предоставление:
1. равноценного возмещения или жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение
2. равнозначного жилого помещения в соответствии с частью 5 настоящей статьи
осуществляются на основании договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение (пункты 9 – 16 статьи 32.1 ЖК РФ). Он заключается между собственником жилого помещения и:
· уполномоченным органом государственной власти
· уполномоченным органом местного самоуправления
· юридическим лицом, созданным Российской Федерацией или субъектом РФ и обеспечивающим в соответствии с ГрК РФ реализацию решения о КТР
· лицом, с которым заключен договор о КТР жилой застройки, в случае, если это предусмотрено таким договором о КТР
Возмещается рыночная стоимость помещения. Она включает в себя:
· рыночную стоимость общего имущества
· рыночную стоимость ЗУ
· стоимость понесенных затрат
Нанимателю, взамен освобождаемого им жилого помещения, предоставляется другое равноценное жилое помещение – по договору социального найма. Общая и жилая площади, а также количество комнат уменьшиться не должны.
Очередники сохраняют право состоять на учёте после переселения. Взамен комнаты в коммунальной квартире, признанной таковой до 1 января 2021 года, предоставляется отдельная квартира.
Наличие ипотеки не является препятствием для изъятия квартиры. Обязательства по ней переходят на новое жильё. Регистрирующий орган сам направит все данные банку.
Важная норма в пользу граждан – в год расселения дома жильцы освобождаются от взносов на капитальный ремонт. То, что было уплачено до этого, идёт в общий фонд на реализацию решения по КРТ.
