Надстройка этажей – разновидность реконструкции здания

Надстройка зданий – возведение одного или нескольких дополнительных этажей. Стала распространённым, экономически выгодным способом увеличения площади капитальных объектов:

·                     исключает необходимость в дополнительном земельном участке (ЗУ)

·                     сопряжена с адекватными финансовыми расходами

·                     не требует решения задач, связанных с рядом мероприятий при строительстве:

o                  возведение фундамента

o                  прокладка наружных сетей

o                  благоустройство территории, прилегающей к зданию с надстроенным этажом  

·                     применяется к капитальным строениям любого типа и назначения (с учётом градостроительных требований, установленных ПЗЗ населённого пункта):

o                  мансарда многоквартирного дома активно используется в условиях плотной городской застройки:

§                равно как и надстроенный третий этаж таунхауса, дуплекса, квадрохауса, лейнхауса – отдельных домов блокированной жилой застройки

o                  дополнительный этаж административного или офисного здания расширяет его полезную площадь

o                  повышение этажности промышленных зданий позволяет увеличить производственные мощности предприятия 

При реконструкции с надстройкой этажей происходит изменение параметров объектов капитального строительства (ОКС) или их частей (пункт 14 статьи 1 ГрК РФ):

·                     высоты

·                     количества этажей

·                     площади

·                     объёма 

К реконструкции капитальных объектов относятся:

·                     надстройка

·                     перестройка

·                     расширение ОКС

·                     замена и/или восстановление несущих строительных конструкций ОКС:

o                  за исключением замены отдельных элементов конструкций на аналогичные или иные, улучшающие показатели конструкций и/или восстанавливающие их элементы 

Надстройка может выполняться как без усиления конструкций существующего здания, так и с усилением (возможно, даже с устройством для надстройки самостоятельного фундамента, независимого от существующего).

Возможные виды надстроек:

1.                 устройство мансард – помещений в подкрышном пространстве, на месте переустроенного чердака

2.                 возведение нескольких этажей на существующих конструкциях

3.                 размещение на функционально эксплуатируемой крыше небольших помещений и рекреационных пространств

Вариативность конструктивных решений надстройки: 

·                     стены надстраиваемой части повторяют несущие стены существующего здания

·                     замена внутренних несущих стен в надстройке на колонны (столбы)

·                     устройство самостоятельной каркасной системы по верху надстраиваемой части

·                     выполнение надстройки на самостоятельных опорах 

·                     устройство системы мощных прогонов или ферм, спрятанных в толще перегородок – без возведения промежуточных опор в возводимой надстройке для переноса нагрузки на наружные стены 

·                     комбинации всех перечисленных решений надстройки зданий

Итак, под надстройкой этажей капитального объекта понимается разновидность реконструкции. При её осуществлении происходит модификация функциональности ОКС:

1.                 увеличение этажности здания на существующих или автономных конструкциях – за счёт возведения одного или нескольких дополнительных этажей

2.                 изменение основных характеристик и всех параметров

3.                 возрастает нагрузка на фундамент

Перед реконструкцией с надстройкой возникает необходимость в  технических обследованиях здания, с помощью которых требуется выяснить:

·                     прочность грунта при дополнительной нагрузке

·                     способность существующих несущих конструкций и фундамента выдержать увеличенную нагрузку  

·                     необходимость усиления фундамента

·                     фактическое состояние конструктивных элементов строения и инженерных коммуникаций:

o                  фасада

o                  чердака и чердачных перекрытий

o                  мест прокладки трубопроводов, элементов вентиляционных систем здания и т.д.

·                     потенциальную опасность влияния реконструкции на здания, стоящие вблизи объекта, для которого планируется надстройка