Понятие «объекты вспомогательного использования» известно многим застройщикам земельных участков. Вспомогательные объекты создаются при необходимости. Они обеспечивают функционирование или обслуживание основного здания и делают его экономически более целесообразными. Планируя строительство капитального объекта, застройщики нередко принимают решение о создании вспомогательных строений и сооружений.  

Ответить однозначно на вопрос, что такое объекты вспомогательного использования, невозможно:

·                     им не дано определения  в Градостроительном кодексе РФ

·                     они не обладают правовым статусом и не являются отдельными объектами гражданского оборота

·                     они имеют специфические особенности:

o                  предназначены для обслуживания и эксплуатации основных капитальных объектов

o                  создаются при наличии основного объекта, по отношению к которому выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

o                  не имеют возможности самостоятельного использования для иной деятельности, кроме той, что связана с капитальными объектами

К признакам вспомогательных строений/сооружений относятся:

1.                 капитальность и некапитальность объектов:

o                  дом, баня или гараж могут быть как капитальными строениями, так и нет:

§                капитальные строения – стационарные, прочно связаны с ЗУ (с землёй – через заглубленный фундамент), их нельзя передвинуть с места без урона всей конструкции, можно оформить в собственность

§                некапитальные постройки – жёстко не привязаны к участку, в ЕГРН их не регистрируют

§                примечание:

§                     определение капитальных объектов дано в части 10 пункта 1 статьи 1 ГрК РФ

§                     определение некапитальных объектов дано в части 10.2 пункта 1 статьи 1 ГрК РФ

2.                 факт непосредственной связи с основным зданием:

o                  в том числе – технологической

3.                 сопровождение эксплуатации основного объекта, для которого они создаются:

o                  выполняют обслуживающую функцию по отношению к основному объекту 

4.                 отсутствие:

o                  хозяйственного назначения и функции основного объекта

o                  возможности самостоятельного использования для другой деятельности

5.                 размещение:

o                  на том же земельном участке, что и основной объект

o                  по отношению к участку с основным объектом и при условии технологической связи с основным объектом:

§                на смежных участках

§                на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект

Примеры

1.                 бассейн:

o                  расположенный на загородном участке рядом с жилым/садовым домом – является сооружением вспомогательного назначения

o                  строящийся для спортивных и развлекательных целей как самостоятельное сооружение – не может относиться к строениям вспомогательного назначения 

2.                 контрольно-пропускной пункт:

o                  расположенный при въезде на территорию складского комплекса или промышленного предприятия – выполняет для них вспомогательную функцию

o                  расположенный при въезде на автостоянку, представляющую собой огороженную бетонную площадку, на которой больше нет никаких строений или сооружений – является основным, а не вспомогательным объектом

При отсутствии определения вспомогательных объектов в главном градостроительном законе разъяснения о том, какие именно объекты нужно считать вспомогательными, «легли на плечи» ряда других правовых документов, которыми установлено следующее:

1.                 объекты вспомогательного использования, связанные со строительством или реконструкцией капитального здания/сооружения, относятся к пониженному уровню ответственности по ГОСТ 27751-88:

o                  в соответствии с идентификационными признаками, изложенными в ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (№384-ФЗ от 30.12.2009 ) – пункт 10 статьи 4

2.                 под объектами вспомогательного использования следует понимать объекты, предназначенные для обслуживания/эксплуатации основного объекта и не имеющие возможности самостоятельного использования для иной деятельности (Письмо Минстроя России № 9394-ДВ/08 от 16.03 2020):

1.                 возведение вспомогательных зданий/сооружений возможно при наличии на земельном участке основного капитального объекта, для обслуживания которого планируется возведение объекта вспомогательного использования

2.                 при наличии РНС основного объекта застройщик может самостоятельно определять очередность строительства объектов на участке:

§                к примеру, построить, в соответствии с проектной документацией, вспомогательный объект до возведения основного

3.                 допустимость возведения объектов вспомогательного использования должна обеспечиваться требованиями к основному капитальному объекту, которые устанавливаются правилами землепользования и застройки (ПЗЗ):

§                с соблюдением предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции ОКС

4.                 не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования ОКС, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами – пример:

§                на ЗУ в качестве основного объекта построено здание торгового центра – тогда другой объект с аналогичным назначением (капитальное здание магазина, имеющее параметры, меньшие в сравнении со зданием торгового центра, и расположенное на этом же земельном участке) не может считаться объектом вспомогательного использования