Значение ГПЗУ при строительстве частных жилых домов

Градостроительное законодательство (статья 57.3 ГрК РФ) исключило обязательность подготовки градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), разработки и согласования проекта ОКС, получения РНС перед началом стройки или реконструкции:

·                     индивидуальных жилых домов

·                     садовых домов

а федеральные законы (№ 340-ФЗ от 03.08.2018, № 404-ФЗ от 08.12.2020, №478-ФЗ от 30.12.2021) установили и последовательно упрощали порядок регистрации таких объектов по «дачной амнистии»:

·                     без направления в администрацию уведомлений от собственников ЗУ о намерении возвести дом, а также уведомлений о завершении его строительства

·                     с представлением в Росреестр:

o                  технического плана дома

o                  декларации, содержащей описание строения, которую нужно приложить к  техплану

o                  документа, подтверждающего право собственности на землю

Игнорировать, тем не менее, роль ГПЗУ при подготовке к строительству и делать поспешные выводы о его никчемности не стоит. Можно только посетовать о том, что ГПЗУ перестал быть обязательным документом, иначе собственники ЗУ не совершили бы свои ошибки при строительстве.

Не каждый застройщик частного жилого дома обладает достаточной компетенцией для досконального изучения требований к застройке участка, которые никто не отменял. Их нарушение может стать законным основанием для неприятного вердикта Росреестра – отказа в постановке строения на государственный учёт и регистрации сведений о нём в ЕГРН.

Не имея на руках ГПЗУ при подготовке к строительству, нужно быть уверенным в своём знании тех требований, что установлены ПЗЗ поселения, строительными нормативами, законами в области охраны природных объектов и т.д.:

·                     к размещению дома/ОКС на участке, то есть к определению «пятна застройки», – с учётом:

o                  минимальных отступов от границ ЗУ, в пределах которых разрешается строительство

o                  границ охранных зон или ЗОУИТ, действующих на ЗУ или только на части территории ЗУ

o                  границ сервитутов, которые, возможно, установлены для доступа к соседнему участку

o                  «красных линий», отсекающих территории общего пользования (улицы, бульвары, скверы) или границы территорий, занятые линейными объектами, от попадания в них дома/ОКС, хозяйственной постройки или ограждения участка

o                  нормативных технических регламентов в сфере градостроительства

·                     по соблюдению градостроительного регламента территориальной зоны ПЗЗ, в границах которой расположен участок строительства, – например, предельных параметров разрешённого строительства:

o                  количество этажей

o                  предельная высота зданий

o                  максимальный процент застройки

·                     по соблюдению противопожарных требований, требований охраны окружающей среды

·                     других требований, которые невозможно узнать, пользуясь только выпиской из ЕГРН о характеристиках ЗУ   

Краткое перечисление требований – только часть сведений, включаемых в ГПЗУ, раскрывающих порядок их исполнения. Этот факт более чем убеждает, что ГПЗУ – тот документ, который обеспечит застройщику исключение ошибок при подготовке к строительству капитального объекта.